据艾瑞咨询最新研究数据显示，2021年中国物流保管费用达到5.6万亿元，同比增长8.8%，占物流行业总费用规模的33.5%，目前物流地产领域投资规模整体呈上升趋势，但涨幅逐降。

“经过多年的发展，一方面，未来政府在一些核心城市对于物流用地供应量会越来越少。另一方面，经过一定时间的积累，物流地产的存量已经达到一定的量级。”7月25日，万纬高标园区事业部总经理徐琳接受《中国物流与采购》杂志采访时表示，目前国内物流地产正由“增量时代”迈入“存量时代”。

另据数据显示，我国网购规模较大，同等交易规模下电商对物流仓储的需求是传统零售的3倍。同时，高标仓储的规划容积率较高，空间使用效率是传统仓储的3倍左右，可大幅提升运营效率。因此，这使得高标仓得到行业广泛关注。

业内专家预测，未来新建仓库将以高标仓为主，同时原有低端仓库有一部分将逐渐升级转型为高标仓。

公开数据显示，目前我国人均拥有甲级物流设施0.06平方米，与国外多个重点城市相比面积较低，未来仍存广阔的增容空间。另外，由于其资产的稀缺性，国内物流地产行业正逐渐成为资本圈内炙手可热的赛道。

“现阶段来看，物流地产行业的确是一个比较稳定的赛道，也可以为投资者提供较为稳定的收益。因此，现阶段物流地产市场的投资热度不减。”但同时，徐琳认为，在获取一手资源难度增强的情况下，现阶段国内外开发商更加关注于存量市场的并购。

的确，核心城市的土地供应有限，获取门槛日渐高企，这就将大部分投资者推向了二手项目市场。“我们也会积极把握行业并购这一市场机会，争取扩大自身整体资源量。”徐琳透露，目前，万纬在投资选址物流地产项目时，主要倾向于三大板块：一是当地制造业产业集群比较发达；二是临近终端消费群，如人口相对密集的城市；三是物流节点城市，如港口、机场。

当下，业界都在关心一个问题，就是疫情之后，物流地产行业到底会发生怎样的变化？例如干冷结合的库房比例是否会增加，自动化程度是否会提升，行业整合是否会加速，答案是肯定的。

值得一提的是，目前我国物流地产市场整体并不均衡，由于物流仓储土地市场还未完全市场化，诸如长三角等区域的后续需求还将呈现出强劲趋势。且在疫情冲击下，长三角地区物流地产不仅保持了充分的韧性，依然是物流地产投资商的核心选址区域之一。

对此，徐琳表示赞同。他认为，长三角经济圈的经济体量、社零总额、工业产值、贸易进出口总额以及人均GDP等多项指标均处于国内领先地位，汇聚着大量的高端制造业、高消费群体以及高效物流企业，尤其是上海作为长三角的中心城市，常年保持着较高的出租率和租金水平；拿长三角的制造业来说，不仅在上海和苏州，像昆山、常熟、太仓、嘉兴等上海卫星城市的制造业也是不断升级，且这些地区借力日益完备高效的配送网络，有效承接了上海的外溢需求；此外，长三角地区一体化加速，基础设施配套非常完善，港口、机场货物吞吐量巨大，区域内舟山港和上海港是世界前二大港，义乌快递总量位列全国第一，高速公路网络四通八达，尤其是世界第一大港宁波港位于长三角，这些因素都会促进当地物流仓储需求量持续增加。

截止目前，万纬在长三角区域的投资占比大概占到公司整体资产规模的1/3左右。“未来，我们不仅会重点布局大湾区、京津冀、中西部重点城市等地区，也会持续加大在长三角地区的投资力度。”徐琳透露。

据华创证券研究数据，我国人均仓储面积目前在1平方米左右，不及发达国家的20～30%，人均高标仓差距比较大。此外，据相关部门统计，目前国内通用舱、普通仓大概的市场保有量是高标仓的10倍左右。由此可见，国内高端物流地产设施缺口依然明显。

“我们的高标仓客户群主要集中在电子商务、快递快运、商超零售、合同物流、智能制造等行业。”徐琳透露，截止目前，万纬在全国已经投入运营的高标仓面积大概在800万平方米左右。据介绍，万纬目前的整体仓储规模已经达到1100万平方米左右，布局于全国一二线以及重要物流节点近50个重要的城市。其中，一二线物流节点城市已经完成156个仓库的布局。

从租金情况来看，受新冠疫情影响，今年6月份和去年6月份相比，国内无论是通用仓还是高标仓租金均有所下降。记者从武汉一家贸易公司处获得消息是，现在当地的高标仓租金，已经由去年的35元/m2降到了现在的24元/m2。

对于这一行业现状，徐琳也深有体会，“其实，自新冠疫情开始以来，高标仓的整体市场就已经呈现出了一定的分化情况。”疫情期间，一方面，核心城市的高标仓租金其实大部分还是呈现出持续上涨的情况；另一方面，部分城市内在出现短期大量交付的情况下，可能有些高标仓运营商为了吸引更多客户，会采用一些低价策略。因此，造成高标仓市场租金的短期下滑。

但徐琳认为，接下来国内高标仓仍在一个快速增长的长周期内，这一趋势是不会变的。“因为，在国内电子商务、快递快运行业用仓需求还是在增长的，行业分工也使得不少制造业企业愿意将供应链体系外包，以及在一手资源供应量逐年下降的情况下，虽然当下一些区域的高标仓租金出现浮动，但是随着国内整体经济的复苏，我们预计在经过短期的调整之后，未来1～2年后，租金面临承压的区域将会逐渐得到修复。”

从用仓需求而言，徐琳介绍说，受疫情等多重因素的影响，这两年客户更加注重安全生产和经营，在选择租仓时他们也更加谨慎。因此，这就会造成高标仓在短时期内的需求减弱。例如，今年从一季度来看，在叠加春节假期以及疫情影响情况下，高标仓需求的确出现了明显放缓的情况。但从二季度开始，随着国家保供稳链等政策释放，整个市场恢复得还是很快的。从万纬签约量来看，二季度基本上恢复了去年同期水平。

另外，还出现一个明显趋势，就是在今年3～5月份期间，受上海疫情影响，一些客户在短期内面临一些供应链压力，而在解封之后，他们可能会偏向于把大仓换成全国范围内的几个小仓，在各个小仓里面备货，来提高自身供应链的稳定性。

“从出租率来看，我们稳定运营项目整体的出租率仍保持在较高水平，但因一季度疫情期间，很多客户没办法做到及时续约，因此造成租率出现了短时间下滑，但下滑程度并不明显，而且解封之后很快得到了恢复。”徐琳说。

据介绍，万纬物流定位多温区综合物流解决方案服务商，宗旨是帮客户实现降本增效，只有帮助客户提升整体供应链效能，企业自身才能获得更好的发展。

对此，徐琳详细介绍说，一方面从项目布局而言，我们会更贴近客户的使用习惯，在提升客户供应链效能为目的基础上，会更加接近终端的客户，更接近物流的节点城市，以方便客户进行拼货的周转，从而提高客户的规模效应，进而降低其整体的运营成本。另一方面，我们也会帮助客户提供仓管配一体化解决方案，利用自动化设备和多边库的货物分拣的特点，提高拣选的效率和准确性，从而助力客户整体运营效率的提升。

除此之外，徐琳补充说，万纬也会根据客户不同类型需求提供多元化服务。例如，新能源汽车客户，他们可能需要很多充电桩设备，而一些商贸商超客户可能需要干冷结合的仓储模式，以及还有一些客户对智能算法等功能有需求。

根据客户这些不同需求，万纬都会尽可能满足，“我们已具备了为冷链客户提供一体化解决方案的能力，未来将会尝试根据客户需求提供更多的附加服务。”徐琳补充说。

未来万纬主要的发力方向：一是加大现有城市的布局，提供包括投资选址、开发建设、招商运营、资产管理、物流运营等一系列的服务，继续完善现有的仓储网络；二是持续投资通用性更强冷链高标设施，并基于现有冷链资源进行上下游拓展。

相对其他行业，物流地产作为不动产行业自身有着较强的抗风险能力。因此，更多物流地产服务商，当下主要精力将集中在提高自身竞争力上。对此，徐琳表示，首先我们要提供满足客户需求的好产品；第二要坚持以客户为中心，扩展“服务”范围、提升服务品质；第三要提高行业的敏感度。

“我们相信，只有不断提升自身核心竞争力的企业，并把助力客户的成功作为自身的发展目标的企业，才能在未来竞争中胜出。”徐琳强调。（本文刊载于《中国物流与采购》杂志2022年第15期）