近期，《中国物流与采购》杂志历经一个多月的查访调研，以物流园区面积、数量和智能、低碳等多方面表现为主要评价指标，确定了“2021物流园区Top10”榜单，并于11月19日重磅发布。2021年，在政策、市场和技术的共同驱动下，我国物流园区在规模扩张的同时，更加注重发展质量，并且加快了转型升级的步伐。

规模持续扩张

如今，我国物流园区已经告别“十二五”至“十三五”的大兴土木阶段，加上受限于物流用地的供应紧张，统筹发展和完善功能成为物流园区发展的主旋律，但总体表现为整体规模庞大和持续扩张。《中国物流与采购》杂志在调研中发现，今年物流园区的总面积、网点以及网络覆盖城市等指标仍保持上行增势。

10月下旬，万纬物流董事长张旭在一次公开活动中透露，万纬物流的仓储规模破1100万平方米。作为万科集团2015年正式推出的独立物流品牌——万纬物流，经过六年发展，全国物流园区面积就已破千万平方米，发展势头可谓迅猛。

在今年的园区Top10榜单中，园区总面积超千万平方米的企业占了一半，除了万纬物流，还有普洛斯、中储、传化和宝湾物流等四家企业；园区总面积超过500万平方米的则占比八成。

位居今年Top10榜单首位的普洛斯，目前在全国68个地区市场投资、开发和管理共超过4700万平方米的物流设施，单体园区数量超过400个。位列Top10榜眼的中储实力同样不容小觑，46个物流园形成的网络覆盖国内43座城市，总面积超过1400万平方米，服务近6000家企业客户。

万纬物流虽然进入物流行业时间不长，但依靠房地产企业自身土地资源优势，在资本的加持下，短时间内实现了迅速扩张，跻身Top10榜单前三甲。目前，万纬物流在全国拥有150个物流园区，网络覆盖46个城市，形成全国性高标仓储和冷链物流网络，服务客户企业数量超过1100多家。

此外，入围今年Top10榜单的传化、宝湾物流、宇培集团、安博中国、和立东升、盖世集团、深国际等国内头部园区企业在2021年均呈现良好发展态势。以传化为例，目前致力于打造数字货运平台，但公路港城市物流中心是其做大做强的底座和基础。目前传化拥有65座公路港遍布全国27个省市自治区的100多个城市，总面积近1200万平方米，为11000多家企业客户提供各类物资的高效流通服务。

入围本年度Top10榜单的企业名单与去年保持一致，但物流园区总面积总体上处于上行通道。其中，中储、宝湾物流的园区总面积增幅均超过20%。

高端仓储需求旺盛

随着我国产业结构调整和消费升级，市场对于物流服务的需求结构发生着深刻的变化。具体到物流园区层面，呈现出的是不断增长的高端仓储需求。

一方面，受到疫情的持续影响，生活类消费活动从线下向线上倾斜，推高了电商的渗透率和电商仓储需求。快速发展的电子商务，对仓储物流服务在时效和服务质量上提出了更高的要求，从而带动高标仓需求的快速增长（注：与传统仓库相比，高标仓硬件设施和建设标准更高，电商就是主要的需求客户）。

高标仓的旺盛需求，也推动了其资产价格持续上涨。世邦魏理仕的调查显示，截至今年二季度，国内一线城市的平均高标仓资本值指数较疫情前上涨7.4%。自2020年下半年以来，国内16个主要城市的高标仓库净吸纳连续四个季度突破100万平方米，累计540万平方米，空置率从去年二季度的15.8%连续四个季度下降至14.2%。

这驱动着物流基础设施开发商加快高端仓储设施开发力度。10月15日，普洛斯与中国邮政共同出资设立一家合资公司,并发起设立以现代物流产业为核心的私募股权投资基金。投资项目类型为包括邮政快递分拣中心、航侧货运中心、电商仓配中心、高端定制库等在内的多用途物流仓储类基础设施资产。

另一方面，在生鲜和医药冷链市场爆发式增长的推动下，冷链仓储设施需求水涨船高。据世邦魏理仕发布的调研数据，疫情后冷库相关的季均租赁面积为2019年的3倍。在万纬物流全国布局的150个物流园区中，冷库园区占比超过五分之一；1100多万平方米的仓储规模中，有300万平方米的冷链物流基础设施。

绿色低碳和数智化成新风向

2018年年底，国家发改委和交通运输部发布《国家物流枢纽布局和建设规划》明确把 “智慧高效、绿色发展”作为国家物流枢纽建设的基本原则之一。

受国家宏观政策导向也好，市场拉动与技术驱动也罢，绿色低碳和数智化成为物流园区转型升级的主要方向。《中国物流与采购》杂志在近期的调研过程中发现，主要有三个方面原因。

一是绿色物流基础设施需求快速增长，驱动物流园区在“绿色”上下功夫。提及物流行业的节能减排，不仅涉及运输、包装和运营管理等方面，绿色物流基础设施也扮演着相当重要的角色。

随着我国“双碳”目标的提出，越来越多物流企业对屋顶光伏项目的认知度和接受度更高。清洁能源和绿色物流基础设施的市场需求正在快速增长。截止2021年9月，普洛斯系成员——普枫新能源在全国15个省市稳定运营分布式光伏发电项目，预计2021年底累计开发规模将达到1GW（吉瓦），相当于每年减少80万吨二氧化碳排放。

传化在65个公路港城市物流中心中，20余个传化公路港均打造了屋顶光伏电站项目，装机容量150MW（兆瓦），年度发电量总计超3500万度。这相当于10780吨煤的发电量，全年可减少二氧化碳排放量约2.6万吨。

正如前文所说，物流行业的低碳化还体现在日常的运营上。在服务物流业务落地的过程中，一些新型技术设备的引进，也促进了绿色物流的发展建设。而物流园区就是一个重要的应用场景和载体。去年开始，杭州传化公路港的部分叉车从柴油车换成了电动车，不光成本下降了3/4，还极大降低了二氧化碳的排放量。

二是数智化转型不仅能提升物流园区专业物流服务能力、助力整体物流运作效率提升，还推动推动物流园区融入供应链、产业链、提升价值链。比如，宝湾的智慧云仓，通过智能化仓配系统，协同供应链上下游供应商及客户资源实现品牌商、经销商、电商多客户共享仓位、末端配送，有效降低单体客户成本，提高作业效率。

今年5月，深国际对外宣布，正在携手普罗格打造“智能共享仓”样板项目——深国际黎光物流园。其将成为生态型、智慧型、创新型的现代商贸物流综合体，在为物流企业高质量发展和当地市民的高品质生活提供专业的综合物流服务的同时，也将加快现代物流业高端要素聚集，提升区域综合服务功能，推动区域协调发展。

三是物流园区加快网络化布局，全国性、区域性物流园区网络正在形成。这要求物流园区以智慧化的手段，实现物流园区之间的互联互通，进而发挥网络的协同和规模效应。

综上所述，随着我国经济发展、消费升级和物流需求结构的调整，在物联网、大数据、云计算等新技术的加持下，我国物流园区正沿着绿色低碳、数智化方向升级发展，同时不断提升服务能力，不断创新服务产品，不断拓宽服务边界，在促进物流产业结构调整和转型升级上将发挥更大作用、迸发出更大的能量。 (本文刊载于《中国物流与采购》杂志2021年第22期封面专题）