仓储是物流与供应链的库存控制中心、调度中心、增值服务中心，也是现代物流设备与技术的主要应用中心。从中国物流与采购联合会和中储股份联合建立的中国仓储指数来看，2020年12月份为51.5%，连续十个月保持在荣枯线以上，表明在国内经济持续复苏、电商活动带动消费品需求、大宗商品补库意愿加强的背景下，企业经营态势整体保持良好，仓储业务需求稳中有增，预计后期仓储行业运行仍将保持稳中向好态势。
据戴德梁行（国际地产顾问）报告，截止2020年三季度，我国内地高标物流仓储存量达6578万平方米，较2019年四季度新增供应超过500万平米。2020年前半年，虽然受到疫情的影响，对物流园区企业造成一定影响，但进入二季度后，受消费释放和物流活动恢复影响，物流仓库需求回升，全国各地的高标仓库租赁问询和交易明显增多，且租赁成交中依然以电商和快运快递和供应链等客户为主，生鲜电商和社区团购等类型客户对各地冷库资源需求大幅增长。2020年三季度国内，高标仓库空置率环比下降0.5个百分点，而租金水平维持在稳定水平。戴德梁行预测，目前市场对高标准物流设施的需求逐步释放，并回归到正常水平，未来预计仍会持续增长。
从物流园区上市公司披露的2020年度报告来看，在疫情影响下，物流园区企业实现了逆势上扬，几乎全线飘红。
增势喜人
传化智联（002010）2020年度报告显示，公司实现营业收入214.97亿元，比上年同期增长6.72%；归属于上市公司股东的净利润15.21亿元，同比上年同期下降5.05%。其中，传化智联全国公路港物业整体出租率88%，同比增长1.5个百分点；公路港入驻企业9871家；年车流量达到4125万辆，同比增长34%；港内平台营业额实现631亿元，同比增长28.5%；纳税21.29亿元，同比增长28.8%。报告期内，传化智联仓运配业务服务客户540家，全年累计新增142家；全国自营仓数量48个，同比增长20%；自营仓面积30万平方米，同比增长100%；自营仓年发货件数6.77亿件，同比增长74.5%。
南山控股（002314）报告期内实现营业收入112.32亿元，比上年同期增长55.09%；归属于上市公司股东的净利润13.01亿元，比上年同期增长222.37%。仓储物流业务在南山股份营业收入中占比10.59%。其中，旗下宝湾物流业务实现营业收入11.80亿元，同比增长22%；归母净利润9.27亿元，同比增长2137%，宝湾物流净利润大幅增长的主要原因是成功发行18.5亿元类REITs，实现投资收益。报告期内，公司新增1120亩优质地块，新增竣工面积122万平方米，工程交付面积创历史新高，平均使用率高达92.7%。
中储股份（600787）2020年实现营业收入488.16亿元，比上年同期增20.96%；实现归属于上市公司股东净利润5.67亿元，比上年同期增长102.75%。其中，仓储业务收入6.68亿元，同比下降3.74%；进出库收入5.65亿元，同比下降11.34%；配送运输业务收199.18亿元，同比增长30.07%。
中国物流资产（01589.HK）报告期内实现营业收入7.99亿元，同比增长12.1%；毛利6.18亿元，同比增长13.1%；核心纯利为5.10亿元，同比增长12.3%。物流园保持90.2%的较高出租率。目前，中国物流资产持有作未来开发的土地总建筑面积约40万平万米，投资项目总建筑面积约380万平方米。报告中指出，未来中国物流资产计划继续聚焦与经济较发达地区（如粤港澳大湾区、长江三角洲经济区、渤海经济区、珠江三角洲经济区以及其他选定省会及物流节点城市）以持续巩固全国性网络。
ESR(易商红木,01821.HK)是由易商集团与红木集团在2016年合并而成，并于2019年11月1日正式登陆资本市场，成为2014年以来港股最大的地产行业IPO。2020年实现营业收入3.88亿美元，同比增长8.7% ；实现归属于上市公司股东净利润2.86亿美元，同比增长16.8%。2020年四季度位于东莞的洪梅物流园二期投入服务，另外ERS预计2021年完成上海青浦雨润一期的建设，该项目为高标准物流设施，总规划建筑面积逾34万平方米，并将包括冷库空间，项目二期已于2020年第四季度动工。
以“园区+”模式开拓创新
当前，转变发展方式、降本增效仍是仓储行业未来发展的核心趋势。中储股份在年报指出，目前我国仓储物流市场仍处于发展期，虽然有近10亿平米的仓储面积，但是现代仓储物流设施库存占比不足7%，明显低于发达国家。
为扭转物流园区低盈利水平的现状，园区企业纷纷在“园区+”创新模式上做起了文章。
一是“园区+期现货交割物流”。中储股份同时拥有海内外主要期货交易所交割库资质，是国内重要的期货交割库运营企业。凭借期货交割、现货仓储的资源优势，中储股份连接国内与国际两大有色金属交易所的渠道优势，依托货代、检验、金融服务等功能模块专业化能力，为大宗商品期货与现货转换提供支持，形成了一系列涉及金融衍生品的服务功能。
二是“园区+大宗商品供应链”。去年疫情爆发后，我国经济增长的主要驱动因素为基建投资、房地产投资和外贸出口，其中基建投资、房地产投资反弹利于大宗商品产业。中储股份相关负责人认为，未来，我国推进“双循环”将利好大宗商品流通产业。传化智联方面亦提出，大宗工业品流通未来认识物流需求的主要力量，“十四五”规划对物流发展、供应链创新高度重视，正在加快推动物流业深度嵌入产业链供应链，增强供应链一体化服务能力，创造物流服务供应链新价值。对此，中储大宗商品领域以期货交割品种为目标，重点发展钢铁、有色、塑化、橡胶，培育发展铁合金、不锈钢、纸浆、白糖等，探索发展农产品等，聚焦产业链上下游，深耕细分市场，开展以产业供应链和圈式供应链为核心的大宗商品供应链业务。中储股份在西安物流中心的“中储钢超”就以园区共同配送为切入点，形成“共同配送+采购+加工+公铁联运”的一体化服务，初步形成了围绕服务制造业的产业链。
三是“园区+互联网”。2017年10月，十九大报告中强调，加强水利、铁路、公路、水运、航空、管道、电网、信息、物流等基础设施网络建设，这是第一次将“物流”纳入基础设施网络建设的论述范畴。2020年3月，政治局会议要求加快新型基础设施建设，本质上是以5G、工业互联网、大数据中心、人工智能等七大方向为核心的“信息网、能源网及交通物流网”三大信息数字化基础设施产业链的建设，而物流园区是物流行业中为数不多的新基建综合落地场景。
当前，传化智联正在逐步实现由公路港物理平台向以“数字和科技”为驱动的线上智能物流服务平台升级。在数字和科技驱动下，线上线下各业务环节构建了统一的组件、标准和接口，形成了以“智能公路港服务+物流服务+网络货运服务+金融服务”为一体，线下和线上融合发展的平台模式。中储股份则先后投资设立了中储恒科物联网系统有限公司和中储南京智慧物流科技有限公司（以下简称“中储智运”），中储智运利用移动互联网、云计算、大数据、人工智能等技术，搭建了中储智运物流运力交易共享平台，2020 年中储智运实现收入204.63亿元，同比增长39.11%；总成交吨位2.13亿吨，同比增长40.18%；总成交单数556.4万单，同比增长46.08%。
四是“园区+信托基金”。2020年4月30日，证监会、国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》。宝湾物流去年优化创新宝湾物流商业模式，积极推进资产证券化、物流基金、公募或类REITs等工作，成功发行18.5亿元类REITs，实现投资收益。中国物流资产在报告中指出，这一创新举措将能在国内市场强化资本市场与实体经济的实体关联，创新现有的投融资机制，有效盘活存量资产，促进技术设施高质量发展。此次REITs试点涉及到的物流地产基础设施领域，也必将会受到该政策的积极影响，物流园区企业也将实现高效稳定的持续扩展。
由此可见，当前物流园区相关上市企业正通过“园区+”实现开拓创新，寻求和打造新增长点。（本文刊载于《中国物流与采购》杂志2021年第10期封面专题）
