过去十年，伴随我国经济持续稳定发展，物流园区作为重要的物流基础设施，在受到政府部门大力关注与支持的同时，也面临着不断增长的市场需求。“十三五”期间，一系列重要支持性政策的出台，为物流园区赋予了良好的发展环境。与此同时，因其具备功能集成、设施共享、用地节约等优势，在推动物流行业降本增效，助力制造业与物流业联动发展，形成产业集聚与互联互通等方面也发挥了非常重要的作用。

在市场需求与政策利好的双重驱动下，我国物流园区发展迅速，现代化物流园区的建设与转型升级正在加速，业界涌现出了一大批优秀的物流园区型企业。2月8日，《中国物流与采购》杂志经过历时一个多月的摸查与调研分析，正式发布“2020物流园区综合排名Top10”榜单。

四家企业物流园区面积超千万平方米

整体来说，我国物流园区呈现总量规模巨大和快速建设扩张的特点。参与《中国物流与采购》杂志本次调查的物流园区，在2020年所覆盖的城市与网点数量都有不同程度的扩张。其中，普洛斯、万纬物流、中储股份、传化物流这四家企业的园区总面积均超过1000万平方米，宇培集团、宝湾物流、安博中国、和立东升集团4家企业物流园区面积亦超过了500万平方米。

截至2020年底，位列Top10榜首的普洛斯在中国市场运营物流园区的总面积已经达到4300万平方米，在全国物流园区总面积中的占比排名第一，且在全国布局的园区数量有400多个，为1300多家不同领域、不同类型的企业客户提供服务。自2003年进入中国市场以来，普洛斯一路突飞猛进，在园区领域长期处于领先地位。究其原因，主要得益于其丰富的物流地产开发经验、多年积累的强大客户资源以及现代化的经营理念。

紧随其后的万纬物流于2015年以地产巨头的身份进军物流园区，尽管时间并不算长，但凭借雄厚的资本和精准的市场定位，为电商、零售、3PL、快递快运、冷链等近年需求旺盛的市场领域提供仓储服务，并通过网络化布局迅速扩大规模。其业务范围包括高标准现代化仓储的投资选址、开发建设、招商运营等，目前在全国47个主要城市已经拥有1148万平方米的园区面积和148个物流园区，为超过850家企业客户提供服务。

同样排名前三的老牌国企中储股份（600787），凭借多年的运营经验，长期以来一直稳居物流园区第一梯队，在全国共有46个物流园区，旗下物流园区、物流中心总占地面积1134万平方米，覆盖全国25个主要城市，服务企业客户6000多家。

作为提供一站式综合性智能物流园区服务的传化物流，近年来同样发展迅速，目前已经形成遍布全国的公路港城市物流中心网，在全国运营超百个公路港，全网每年产生超2000万单运单，保障超4亿件生产生活物资高效流转，所服务企业客户的数量更是超过11000家。

除了普洛斯、万纬物流、中储股份以及传化物流外，宇培集团、宝湾物流、安博中国、和立东升集团、盖世集团、深国际等近年来亦取得快速发展。比如，宇培集团作为行业领先的物流园区开发商和运营商，已在全国45个经济热点城市进行了战略性布局，旗下790万平方米、65个高端物流园区，构筑了规模强大的物流设施服务网络，为超过2000家的企业客户提供服务。

业绩持续增长

从《中国物流与采购》杂志近期调研所获得的相关数据可以看出，尽管不可避免的受到了新冠肺炎疫情的影响，但不少企业在2020年业绩依旧保持增长。

1月29日，中储股份（600787）发布业绩预告，预计2020年净利润增加3.35亿～3.9亿元。同时有分析指出，中储股份2020年全年营收有望接近500亿元，同比增长20%。不过需要指出的是，中储股份（600787）主营业务除了物流园区和仓储服务之外，也涵盖了期现货交割物流、大宗商品供应链、互联网+物流、工程物流、消费品物流、金融物流等领域。

同时，在全国拥有面积500万平方米、28个物流园区，服务客户企业超千家的和立东升集团，2020年同样保持了业绩强劲增长，2020年全年有望实现86亿元的营收，同比增长21%；利润有望达到6.1亿元，同比增长22%。2月2日，和立东升集团董事长冯卫兵向《中国物流与采购》杂志介绍，2020年是和立东升的突围年，公司新增物流产业面积逾150万平方米，物流产业平台集群化优势凸显，实现了产业转型升级和资产结构的优化。

此外，作为区域龙头的盖世集团表现不俗，截至榜单发布前夕的相关数据显示，盖世物流园2020全年营收为30亿元左右，同比增长20%；全年利润达5亿元，同比增长20%。

对于龙头园区企业的业绩持续增长，有业内专家分析认为，面对新冠疫情反复与经济下行等诸多因素的挑战，2020年物流园区逆势发力，彰显出良好韧性。具体来看，实体零售和传统制造业的仓储等相关需求自2020年下半年显著回暖。同时，生鲜电商、社区团购及冷链类新兴市场需求也表现出强劲增长。

电商、冷链园区需求大幅提升

近日，仲量联行发布的《2020年物流地产市场发展情况》指出，受到疫情隔离措施的影响，与生活息息相关的各类消费活动向线上大幅转移，电商渗透率进一步提升。而在疫情和宏观政策的刺激下，生鲜电商和医药类租户活跃度大幅提升，这也意味着冷链需求开始快速释放，随之加速推进冷链物流基础设施和网络的开发建设，在高标库市场中，越来越多的物流开发商着眼冷链设施开发或标准仓的改造。

2月4日，普洛斯对外宣布，2020年其物流基础设施板块租赁及开发业务均创下新高，过去12个月全球新签租约及续租总面积达2270万平方米，同比增长57%。普洛斯方面表示，随着全球各市场的互联网渗透率不断提升，在电商的强有力推动下，市场对物流基础设施的需求保持旺盛。数据显示，五年前普洛斯全球物流基础设施中电商客户占比在20%～25%之间，如今这一数字已攀升至40%。在中国，普洛斯2020年签约总面积达1870万平方米，比2019年增长53%。而中国的电商需求仍然保持强劲，特别是社区电商，2020年下半年，普洛斯与六家头部社区电商公司签订了总面积37万平方米的新租约。

除了电商需求不断增长外，冷链需求成为另一大增长点。因此，园区和仓储型企业将目光转向这两大领域也是必然的。

2020年8月，万纬物流在上海的第三个冷链园区正式开工，总投资2.5亿元，建筑面积约20000平方米。尽管进入这一领域只有五年多时间，但万纬物流已在全国运营管理25个专业冷链物流园。

宇培集团亦很看重冷链市场，自2014年以来一直深耕生鲜冷链行业，至今已在全国范围内设立23座高标准的冷链运营中心，搭建了庞大的线下物流基础设施网络。

依托需求与政策扩张布局

伴随我国进入经济新常态，物流行业进入全新发展阶段，物流园区也不例外。一方面，随着经济发展和消费升级，我国物流需求结构正在进行深刻的调整，电商、冷链等领域需求持续增长；另一方面，物流园区是物流业集聚发展的重要载体，产业地位日益突出，对于转变物流发展方式、加快行业转型升级具有重要作用。对园区企业而言，依托市场需求和政策布局物流园区成为布局和扩张的关键因素。

2020年10月，国家发展改革委、交通运输部联合发布“2020年国家物流枢纽建设名单”，以盖世集团为主体的“济南商贸服务型国家物流枢纽”列席其中。这意味着，伴随济南商贸服务型国家物流枢纽建设的推进，也必将促进盖世物流园区的功能提升和服务转型。盖世集团党委书记、总经理盖忠琳近日在谈及企业下一步发展时明确表示，将以国家物流枢纽建设为主导，深入贯彻新发展理念，主动融入新发展格局，着力打造国内大循环的战略节点、国内国际双循环的战略枢纽，进一步完善服务网络，加强枢纽间互联互通，继续创新发展。

同样列席国家物流枢纽建设名单内的贵阳陆港型国家物流枢纽，由贵州省物资现代物流集团园区、改貌货运中心、贵阳铁路口岸等融合形成的集中发展区，以及贵阳传化公路港片区两个部分构成，总占地约5500余亩。为推动该物流枢纽建设，当地政府已出台一系列的支持政策。

显然，在国家物流枢纽建设的背景下，相关物流园区必然迎来更多的发展利好。不过，随着进入这一领域的玩家越来越多，物流用地的获取难度不断加大，竞争也愈渐激烈。与此同时，市场要求也越来越高，这也要求物流园区的运营和发展不断转型升级。

加速转型升级

事实上，在国家宏观政策刺激、市场拉动与技术驱使下，物流园区近年来加速转型升级，并呈现出三大主要特点。

首先，在物联网、大数据、云计算等新技术的带动下，物流园区发展正在向数字化、智慧化方向升级。与此同时，物流园区已成为产业要素集聚平台，高效整合并实现了电商、物流、信息、金融等产业间的资源联动，以数字化、智慧化建设巩固园区硬件设施、提升服务能力，正成为物流园区新的竞争力。比如，传化公路港近年将数字化、智能化技术应用到管理运营中，实现公路港的人、车、货、场、企等各种资源的数字化管理，并将物联网IOT设备应用在园区仓库、货物、车辆、人流分布与运行状态等各个方面，大大提升了公路港的运行效率。

对于物流园区数字化、智慧化发展，深国际物流发展董事长陈君生近期表示，未来发展可期，将坚持以科技赋能发展，全面推广智慧园区建设，加快智慧仓、冷链市场布局，探索“仓+配+运+价值链延伸”轻重融合路径。

其次，多元化的经营服务模式成为园区新的增长点。业界周知，不少物流园区正不断提升自身服务能力，为入驻企业提供办公、餐饮、物业、停车、住宿、工商、税务等基础配套服务，部分物流园区延伸服务链条，为入驻企业提供物流咨询、物流金融、商品展示、设施租赁、保险代理等增值服务，服务的种类日益丰富。

第三，网络化布局明显。随着物流园区数量的增加及相关企业战略布局的推进，全国性、区域性物流园区网络正在形成。比如，普洛斯、万纬物流、中储股份、传化物流、宇培集团、宝湾物流、深国际等企业旗下的物流园区均已覆盖全国主要城市。与此同时，移动互联网、大数据、云计算等技术与物流园区发展深度融合，则进一步推动物流园区之间的互联互通，使其网络效应逐步显现。

可见，伴随市场需求的增长以及国家利好政策的支持，我国物流园区在朝着高质量方向转型升级的同时，也迎来新的发展机遇。（本文刊载于《中国物流与采购》杂志2021年第4期）