伴随我国经济的转型升级，电商、食品医药、高端电子产品、汽车等领域的消费高速增长，极大地推动了国内对于优质物流设施的需求进一步释放。近几年，受到整体经济放缓的影响，我国物流业发展增速有所放慢，但是相比其他行业，依旧处于相对快速发展阶段，物流地产作为物流业的细分领域更是表现优异，成为各方关注的焦点。

今年6月，国内房地产开发巨头万科撤销了物流地产事业部，成立了万科物流地产发展有限公司，美国黑石集团成为股东之一。在万科6月4日公布的5月份销售简报上，首度披露了万科集团对于物流地产的规划：下一阶段，万科集团将在住宅和传统商办地产之外，积极拓展消费地产和产业地产，其中产业地产的业务重点方向之一是物流地产。业内人士对此分析认为，万科这一举动无疑表明了其对于物流地产的重视与看好。在此之前，万科的多位高管也曾在公开场合表示，看好物流地产未来的发展前景，万科要从单一的住宅房地产商转型为城市配套服务商，而物流地产则是其中的重要一环。万科原高级副总裁毛大庆在万科获得廊坊项目后就曾指出，随着我国城市化水平的提升和货物流转效率的提高，物流产业成为城市居民生活中不可或缺的非常重要的组成部分，物流产业需求与开发潜力巨大，万科未来将做卓越的城市配套服务商。

实际上，万科并非唯一一家进入物流地产市场的传统房地产开发企业。去年6月，平安不动产就已经从领盛投资管理公司购得一处位于成都空港物流园核心区域、总建筑面积约9万平方米的物流仓储物业，此举也标志着平安正式进军物流地产行业。此外，绿地集团同样成立了产业地产事业部，明确物流开发的核心地位;复星集团与国药合作专注物流地产细分领域，目标是打造专业医药物流的龙头企业。这些企业的动作无疑显示了他们长期进入物流地产市场的决心。

“房地产公司的住宅项目在短期内销售后能够迅速回笼资金，物流地产等自持性物业则能够带来长期的、稳定的收益。”中国物流学会副会长姜超峰表示，物流地产的开发和运营虽然投资周期较长，但是回报稳定且长期收益率高，传统房地产开发企业进入这一领域正是看中这一点。“土地是我国最重要的资源，在拿地变得更加困难的情况下，如何更为高效地开发土地资源也是这些企业考虑的因素，房地产企业在原有的房产项目基础上配套商贸、物流，将会获得更为长远的收益。”姜超峰说。

前景被看好

万科成立物流地产发展有限公司显然只是物流地产领域前景被看好的事例之一。实际上，除了万科、平安不动产这些新进入者外，物流基础设施的传统开发企业近期也频繁动作，相关投资持续升温。

7月21日，全球领先的现代物流和工业基础设施提供商普洛斯宣布设立中国物流基金二期，基金目标规模达70亿美元，这是迄今为止最大规模的专注于中国物流基础设施开发的基金，包括全球领先的国家养老基金和主权基金在内的七家投资机构将和普洛斯中国共同投资，计划在中国开发1300万平方米的现代物流基础设施，普洛斯将担任资产管理者，持有该基金56%的股份。普洛斯曾在2013年11月推出规模为30亿美元的中国物流基金一期，该基金已完成全部的投资目标。此次设立的中国物流基金二期规模超过中国物流基金一期的两倍，投资策略与中国物流基金一期相似。普洛斯计划在中国物流基金一期投资部署完成后，于2016年4月启动中国物流基金二期的项目建设，预计在未来4年的时间部署70亿美元的资金投资。中国物流基金二期将成为普洛斯在中国新的全资物流设施开发项目的唯一投资方。普洛斯首席执行官梅志明对此表示，基于中国物流基金一期的优良业绩，中国物流基金二期的顺利推出反映了机构投资者对普洛斯的物流设施开发运营和基金管理业务充满信心。中国仍然是普洛斯业务发展的重要市场。基金管理平台是普洛斯资本的一个重要来源，普洛斯将继续利用这个平台有效地扩大业务规模，同时为投资人实现最大的投资效益。

今年6月，中国物流资产控股有限公司获得了RRJ资本2.5亿美元的注资。该项投资由RRJ牵头，并有来自新加坡、欧洲、美国、加拿大的国际知名投资机构参与。而在2014年4月，RRJ资本会同狮城控股国际向中国物流资产控股注资2.5亿美元，此次属于第二次投资。宇培集团首席运营官潘乃越对媒体表示，中国物流资产控股有限公司实际是宇培集团在境外的控股公司，也是未来在香港拟上市的壳公司。对于RRJ资本的第二轮投资，宇培集团表示，两轮融资(RRJ和凯雷共计6.5亿美元投资)的完成，意味着宇培集团拥有了充足的资金，有能力继续在全国范围内开发国际化专业品质的仓储物业组合，并在未来3年实现持有和经营总面积超过340万平方米的全国性物流仓库网络的发展计划。

对于当前物流地产领域投资的不断升温，业界人士分析指出，其根本原因是市场需求的持续旺盛，特别是在国内个人消费增长、零售市场的成熟及电子商务的蓬勃发展的强力推动下，市场对现代物流设施尤其是高端仓储的需求迅速增长，业界十分看好物流地产市场发展前景。

联合发展

正是基于对中国物流地产市场前景的看好，近年来以普洛斯为首的外资企业加速了在中国的布局，并凭借其雄厚的资金实力以及在资本运作、开发模式、管理服务理念等方面所拥有的更为成熟的经验，一直在物流地产领域中处于遥遥领先的地位。值得注意的是，在过去数年的发展历程中，外资企业更多的是独立开发和运营相关项目，但是目前这一策略正在发生改变，物流地产领域内、外资企业的合作正在成为一种趋势。

去年8月，普洛斯与我国老牌仓储物流企业中储股份达成战略合作关系。中储股份以11.82元/股价格向普洛斯控股公司定向增发16854.82万股,募集资金19.92亿元，定增完成后普洛斯通过其控股公司持有中储股份15.34%的股份一跃成为第二大股东。对于这一合作，业界普遍认为，这是一次基于“双赢”的强强联合。对中储而言，有利于盘活现有资产，尤其可以借助普洛斯长期开发现代物流设施的经验及现代企业经营管理模式提升运营效率。对于普洛斯而言，将进一步加大其现代仓库的持有规模，使其能够在中储持有的大量土地资源上大展拳脚，利用自身在现代物流设施开发的优势，完善在全国仓储设施网络的布局。

对于这一合作的最新进展，普洛斯向本刊披露：在定向增发的股权认购方面，目前已经获进入得了国资委、商务部的批准，证监会最后的审核发行过程，预计很快完成;在战略合作项目进展方面，中储股份和普洛斯已经开始了部分项目的前期沟通，包括地块位置、设计方案、土地规划条件等。通过积极的沟通与协作，双方认同未来共同的项目合作平台将基本集中在建设高标准的现代化物流设施;在混合所有制改革方面，双方的股权认购和战略合作符合国家鼓励的混合所有制改革目标。在审批过程中，中储股份和普洛斯双方得到了有关部门支持和鼓励。双方团队保持经常性的沟通，增进对公司文化的相互了解，为以后的项目合作奠定了坚实的基础。

实际上，普洛斯与中储的合作只是普洛斯调整开发策略的一个缩影。过去几年，普洛斯已经不再局限于独立开发，而是采取了合资、收购、置换等多种发展策略，不断扩大其在中国的市场份额。比如在更早之前，普洛斯就与传化公路港展开合作，共同持有和经营传化公路港基地设施。对于开发策略的调整，普洛斯中国区总裁杨传德曾在接受本刊记者采访时表示，土地资源一直是中国重要的稀缺资源，如何有效的集约化发展，高标准建设、率运营才能将现代物流设施的功能完全发挥，普洛斯一直是一个开放的平台，希望和不同的伙伴充分合作，因为获得经济与社会的双重效益是普洛斯的重要目标。

除了普洛斯外，去年6月，海航旗下的亿城投资集团股份有限公司公告称，公司与上海丰树管理有限公司签署了《合作备忘录》，双方拟合作投资物流仓储项目，首期拟合作项目为海航集团有限公司内部物流仓库和用地，其目标是考虑对亿城投资股东海航集团的优质物流资产进行共同投资，共同收购市场上拥有稳定现金流、适合收购的物流资产及物流地产开发项目。同时，双方还拟共同合作投资物流仓储项目，预计在未来3年内投资超过100万平方米物流仓储项目，总规模不低于50亿元，而双方的合作将通过亿城投资在境内或境外，上海丰树在境外分别设立用于共同投资物流地产的投资主体公司来实现。

对于当前物流地产领域内、外资企业的合作发展，业界人士分析指出，随着我国市场对现代物流设施需求的激增以及国家对土地红线政策的管控日益严格，土地资源将更加稀缺。尽管多数外资物流企业仍掌握有一定数量的土地储备，但鉴于战略性位置土地资源的稀缺，以及地方政府的发展偏好转向，预计未来外资专业物流开发商获取土地的难度将不断上升。与此同时，国内的传统地产开发企业、电商企业等也开始纷纷涉足物流地产。在拿地方面，内资企业显然具有很大的本土优势，同时国内的传统物流园区和仓储企业本身拥有相当的土地资源。但另一方面，内资企业在物流地产的建设、运营和管理等方面与外资企业相比还存在一定的差距。因此，这种互补的格局促使双方的合作成为可能。